临时工与单位所签集资建房合同效力认定

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　　【案情】
　　原告李某1995年中专毕业后到被告某水利建筑勘察设计院工作(无正式人事编制)。1997年被告为了改善职工福利，决定以集资建房形式建职工宿舍楼。同年8月19日，原、被告双方签订集资建房协议书一份，对住房面积、集资款额、住房分配办法和房改等内容进行了约定。此后原告依约取得诉争房屋居住至今。1998年6月至同年底，被告为其他集资户相继办理了房改和产权登记，但一直以原告无正式人事编制为由，拒绝为其办理。2009年4月原告诉讼来院，要求被告按集资建房协议的约定办理房改及产权登记手续。
　　【分歧】
　　对本案的处理有两种观点。第一种是，涉案集资房仍属于国有资产，是否能为原告办理房改和产权登记，须由被告的主管部门及有关部门审批决定。对原告的诉讼请求应予驳回。第二种观点是，本案中的集资建房协议有效，被告以原告无正式人事编制为由实行区别对待的做法，违反了诚实信用的合同法原则。应支持原告的诉讼请求。
　　【评析】
　　笔者倾向第二种意见。理由如下：
　　其一，集资建房协议属于附条件的房屋买卖合同。集资房即政策性住房，是国家机关、企事业单位和社会团体等组织为了解决内部职工的住房问题，以国家划拨的土地建设并按成本价出售给内部职工的房屋。集资房是我国城镇住房制度改革转型时期的特定产物。集资房的建设，一般由单位以国有划拨土地报经主管及相关政府部门批准后，以核算的建筑成本收取内部职工的集资款项，并由单位作为发包方与建筑施工企业签订施工合同，待房屋竣工验收合格后按集资建房方案移交给内部职工。对单位职工而言，集资房具有一定的政策福利性。其福利性主要体现在集资房的建设用地属于国有划拨土地，只需支付少量的土地使用费，而普通商品房建设用地则需交纳大额的土地出让金。这也是早期的房主对集资房只享有部分产权的原因所在。随着城镇住房制度改革的深入，这类住房经第二次房改后，房主就成为真正意义上的产权所有者。从一般的集资建房协议来看，其主要内容包括两部分，一是有关住房面积、集资款额及缴纳时间、住房分配办法的约定。二是有关前提性条件和房改的约定，如：职工此前享有其他政策性福利住房的，必须腾退后才能购买新的集资房;职工不愿意参与房改的，则退出所购的集资房;等等。因此，从集资建房协议的主要权利义务看，其属于附生效及解除条件的买卖合同。职工在交纳全部集资款并满足所附生效条件后(如腾退其他政策性福利住房)，集资建房协议生效，单位须履行交付集资房的义务。如果职工拒绝参与房改，则合同所附的解除条件成就，产生双方互返财产的法律后果。集资房所涉土地使用权及房改和产权登记上的特殊性，以及由此所体现的政策福利性，容易产生合同性质认定上的分歧。事实上，参照高法《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，也宜认定本案中的集资建房协议属于房屋买卖合同。
　　其二，本案中的集资建房协议无阻却生效事由，依法具有法律效力。双方争议的焦点在于，涉案集资房所占用的国有划拨土地及原告的临时工身份是否影响协议的效力。从合同法的角度看，因集资房建设方案事先经过了被告主管及相关政府部门的审批，集资房的出售不构成对国有划拨土地的无权处分，该协议的生效没有实质性的法律障碍。但从原告的临时工身份及相关人事制度和政策，并结合集资房占用的国有划拨土地这一资产来看，还有待进一步的分析和考量。在我国，事业单位的社会公益性决定了其与政府之间千丝万缕的联系。政府与事业单位的关系，从政策调控到财政保障或补贴、土地划拨直至人事安排，几乎无所不包。这其中也包括与本案相关的职工编制问题。按通行有效的做法，编内人员享受相关政策福利和保障、编外人员不享受或只享受少部分利益是不争的事实。因此，被告认为，本案中的集资房事关职工重大福利，没有主管及相关部门的审批，单位无权决定临时工可以享受这一福利。显然，被告忽略了另一个事实，即，临时工能否享受及享受福利的多少，在不违反法律和相关政策的前提下，单位有权根据实际情况自主决定。而本案诉争的集资建房协议，正是集资建房方案报经被告的主管及相关政府部门审批同意后，被告在本单位具有人事编制的“正式职工”有房可居或不愿意购买的情况下，自主决定将剩下的一套集资房(即本案诉争住房)出售给了原告。根据1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，“城镇公有住房，除政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售”。因此，本案中的集资建房协议符合我国城镇住房制度的改革政策，也契合了同工同酬的劳动合同法宗旨，依法具有法律效力。